一、政策出台的背景

2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法（修正案）》，删除入市障碍（第43条），新增集体土地入市2条。明确规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，允许集体经营性建设用地进入市场。

国家发改委、中央农村工作领导小组办公室于2019年12月19日印发《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》，公布试验区改革方案和名单，我区入围其中的“江苏宁锡常接合片区”，建立集体经营性建设用地入市制度是试验重点内容之一。为了更好的指导我区顺利开展集体经营性建设用地入市试点工作，在学习借鉴外地经验的基础上，结合相关法律法规政策规定，结合我区实际，研究制定了《南京市溧水区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》。

二、制定依据

1.《中华人民共和国土地管理法》

2.《中共中央 国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》（2019年4月15日）

3.《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划〔2019〕1947号）

4.《江苏省自然资源厅关于印发〈农村集体经营性建设用地入市试点方案（试行）〉的通知》

三、主要内容

《南京市溧水区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》由十一个章节组成：一是总则、二是入市范围、三是入市主体、四是入市方式、五是入市程序、六是交易规范、七是开发利用监管、八是二级市场、九是收益管理、十是法律责任、十一是附则。

（一）总则：明确了办法制定依据、集体经营性建设用地和集体经营性建设用地入市含义、入市对象、基本原则。

（二）入市范围：明确了入市办法适用范围、部门职责、入市具备条件以及入市途径。

（三）入市主体：明确了入市主体（集体经济组织）和入市代理实施主体（鼓励委托镇集体资产管理公司来运作）。

（四）入市方式：明确了农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用入市方式及使用年限。

（五）入市程序：入市交易按“入市前期准备（勘测定界、地价评估、入市决议、部门审核等）—入市方案编制—方案审查报批—公开交易—成交及公示—签订入市合同—申请规划许可—不动产登记”流程进行。

实行公开交易，交易结果进行公示，接受社会和群众监督。

（六）交易规范：明确入市交易保证金制度和成交公示制度。

（七）开发利用监管：明确了更改规划建设条件、未按照交易合同要求开发建设土地、土地到期收回、土地闲置处置，以及因公共利益需要使用已经入市的集体经营性建设用地等注意事项。

（八）二级市场：明确了转让、出租和抵押定义、条件及注意事项。

（九）收益管理：明确了土地增值收益调节金的征收主体、征收依据、征收比例、使用和管理，增值收益的分配、使用、管理。

（十）法律责任：明确了土地使用权人、有关单位和个人、区相关部门违反相关规定，需要承担的法律责任。

（十一）附则：明确了办法解释主体、实施时间等。

四、亮点内容

（一）调整入市

除规划用途为工矿仓储、商服、旅游、健康养老等存量农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，可直接入市外，在保证耕地不减少、建设用地不增加的前提下，允许通过布局调整等方式合理利用存量农村集体经营性建设用地。在符合国土空间规划、用途管制、增减挂钩、工矿废弃地复垦、国土空间综合整治、土地权属调整等相关规定前提下，可通过先垦后用的方式，将腾挪出的建设用地指标在区内调整使用。

（二）入市方式多样化

农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。对历史形成并继续使用的集体经营性建设用地，可通过协议出让方式完善手续，签定《南京市溧水区农村集体经营性建设用地使用权出让（出租、作价出资〈入股〉）合同》，并办理不动产登记。

（三）使用年限弹性化

在不突破最高年限前提下，可根据村民集体意愿和企业生命周期情况，灵活设定弹性出让、出租、作价出资（入股）年限。

（四）入市地块前期开发储备运营化

农村集体经济组织可将拟入市的农村集体经营性建设用地委托镇（街）或土地储备机构实施前期开发，达到土地供应条件。

（五）入市地价有据可依

2020年我区全面开展建立公示地价体系工作，建立城镇建设用地基准地价、集体建设用地基准地价、农用地基准地价，入市主体可依据法定公示地价，结合土地估价专业评估机构的评估结果，来确定入市地价。

（六）入市管理规范化

1、农村集体经营性建设用地纳入土地供应年度计划管理，控制规模和节奏，实行城乡统一建设用地市场统筹调控。

2、农村集体经营性建设用地使用权入市纳入省土地市场交易平台公开交易。

3、完善供后监管，按照“谁提出、谁监管”原则对合同约定事项实施监管，确保使用权人依法依规使用土地。农村集体经营性建设用地使用权人未按合同约定开发使用土地造成土地闲置的，由区规划资源分局会同出让人参照国有建设用地相关规定处置。

相关文件：关于印发《南京市溧水区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》的通知