各镇（街），区各委办局，区各直属单位：

《溧水区老旧小区改造工作实施意见》已经区政府同意，现予印发，请认真遵照执行。

南京市溧水区人民政府办公室

2021年12月8日

溧水区老旧小区改造工作实施意见

为改善我区城市环境面貌和人居环境质量，严格落实城市更新要求，推动老旧小区改造工作在城市更新体系里发挥重要示范效应，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、省住房城乡建设厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（苏旧改〔2020〕2号）、南京市老旧小区改造工作领导小组《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》（宁旧改〔2021〕1号）等文件精神，结合我区实际情况，制定本实施意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，全面践行以人民为中心的发展思想，把老旧小区改造作为扩大内需的重大民生工程和发展工程，补齐城市配套设施和人居环境短板。以改善民生为根本，以提升群众居住满意度为目标，以解决老旧小区突出问题为突破口，以完善功能、方便出行、长效管理为重点，将老旧小区改造纳入“十四五”规划，让广大市民群众共享城市现代化建设成果，为建设新溧水作出积极贡献。

二、基本原则

（一）坚持以人为本，把握重点。从人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题出发，在征求居民意见的前提下，合理确定改造内容，重点突出完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

（二）坚持科学规划，分步实施。坚持既尽力而为、又量力而行的原则，区分轻重缓急，科学编制全区城镇老旧小区改造规划，优先改造建成时间较早、设施严重落后、存在安全隐患、居民改造意愿强烈、筹资有保障的小区。

（三）坚持健全机制，责任到位。建立健全区、镇（街）、村（社区）三级管理机制，明确责任分工，层层签订目标责任书，按照“条块结合、以块为主”的原则，由区政府统筹组织协调，各镇（街）、各国资平台具体实施，并落实好属地管理责任。

（四）坚持创新举措，多元运作。坚持有为政府和有效市场并重，充分调动市场主体、投资主体积极性，多种渠道筹集资金，鼓励群众出资，探索金融支持；建立利益分享机制，以改造促进小区价值和环境功能整体提升，真正实现改造成果群众共享。

（五）坚持长效落实，成果巩固。结合物业管理体制创新工作，强化镇（街）管理主体责任，制定长效管理方案。改造过的小区及时成立小区管委会（业委会），并落实镇（街）物业入驻，采取低价有偿模式进行管理服务。根据小区实际情况，对具备市场化管理条件的，逐步引入市场物业，落实长效管理。不断加强小区管理工作考核，落实相关补贴资金，为长效管理机制提供保障。

三、总体目标

制定溧水区老旧小区改造“十四五”规划，进一步全面梳理全区老旧小区现状，确保老旧小区改造做一片、成一片，三年全覆盖，“十四五”期间高质量完成溧水区2000年底前建成的老旧小区改造目标任务。

四、改造范围和内容

（一）改造范围。原则上：一是2000年底前建成的住宅小区；二是2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈、需改造的部分住宅小区（包含单栋）；三是建成时间长，建设标准低、基础设施损坏严重的保障房、安置房小区。

（二）改造内容。根据《南京市老旧小区改造技术规范》，按照ABC分类法，编制改造规划和年度计划，计划一批、实施一批、储备一批，积极稳妥地推进老旧小区改造。改造内容分为基础类、完善类、提升类三类：

1.基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容。主要包括拆除违法建设，改造提升小区内部及与小区联系的水电气通信、雨污分流、垃圾分类、消防、安防技防、道路等基础设施以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等，改造或建设小区适老设施、无障碍设施，改造小区绿化、照明等，改造后的小区落实长效管理。

2.完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容。主要包括改造或建设小区停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，有条件的楼栋加装电梯等。

3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容。主要包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，形成一批美丽宜居示范住（街）区。

五、改造模式

按照不增加政府隐性债务、保持房地产市场平稳健康发展、培育形成相对长期稳定现金流、引入社会资本、按区平衡的原则，结合城镇低效用地再开发，在多元融资上下功夫，创新老旧小区改造模式。

（一）试点片区统筹改造模式。把一个或多个老旧小区与相邻的棚户区、旧厂区、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，实现土地与项目开发的大片区统筹平衡。

（二）跨小区项目组合改造模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目进行组合，形成组合类项目，实现资金投入跨项目平衡。

（三）小区内自我改造模式。在有条件的老旧小区，探索改造项目“清单”中用于公共服务的经营设施，通过市场化方式进行新建、改建、扩建并运营，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出，实现自我平衡。

（四）政府引导的多元化投入改造模式。对于零散、分散的片区，单栋房屋无法实现资金平衡的小区，主要由区财政投入改造补助资金，引导居民出资参与改造。探索通过市场化收购待改造区域房源的方式，形成改造后的房屋价值增值，补充改造资金。

六、职责分工

（一）健全组织架构

区政府成立老旧小区改造工作领导小组，分管副区长任组长，区房产局局长任副组长，区委宣传部、区政府督查室、发改委、工信局、公安分局、财政局、规划资源分局、生态环境局、城建局、房产局、水务局、城管局、应急管理局、审计局、市场监管局、信访局、金融监管局、消防大队、供电公司、开发区、各镇（街）、城建集团、产业集团、水务集团等单位分管负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在房产局，承办领导小组日常工作，区房产局局长兼任办公室主任。

（二）明确工作职责

1.区委宣传部：负责指导老旧小区改造宣传工作。

2.区政府督查室：负责适时开展专项督查。

3.区发改委：负责参与年度改造计划编制工作，协助申报争取上级各类补助资金；会同区城建局，协助立项审批部门做好老旧小区改造项目的审批工作。

4.区财政局：负责安排区级补助资金，协助争取中央和省级补助资金。

5.溧水规划资源分局：负责办理老旧小区改造相关规划、用地和不动产登记等手续。

6.区城建局：负责将老旧小区改造项目纳入区城乡建设计划；做好相关燃气改造的统筹协调推进工作；指导开展海绵城市建设、因地制宜实施缆线管廊建设；对老旧小区改造项目进行质量、安全监督管理。

7.区房产局：负责统筹辖区内老旧小区改造工作，负责牵头制定全区老旧小区改造政策，开展业务指导、督促检查及申请上级资金补贴；扎口开发区、各镇（街）年度老旧小区改造计划，负责建立老旧小区改造项目储备库；编制年度区级补助资金预算，会同区财政局做好资金安排和拨付下达工作。

8.区应急管理局：负责老旧小区改造安全生产综合监管。

9.区审计局：负责组织老旧小区改造项目审计工作，做好改造施工过程中的跟踪审计。

10.区市场监管局：负责老旧小区改造过程中涉及增设电梯的安全管理、监督检验等工作。

11.区信访局：协助做好老旧小区改造过程中信访稳定工作。

12.区金融监管局：负责协调金融机构创新金融产品，加大老旧小区改造金融支持力度。

13.供电公司：负责积极争取老旧小区供配电设施改造资金，做好老旧小区改造后供配电设施工程的验收、接收，加强老旧小区产权内供配电设施的运行维护管理。

14.开发区、各镇（街）：负责本区域内老旧小区改造工作的组织实施，具体负责宣传发动、项目调查、立项申请、方案设计、工程招标、组织施工、工程概算预算决算、纠纷处理、违章拆除、长效管理等工作，同时协助区房产局统筹编制年度老旧小区改造计划，并纳入年度区城乡建设计划。

15.区城建集团、产业集团、水务集团：负责各自承担的项目资金筹集、立项申请、方案设计、工程招标、组织施工、工程概算预算决算等工作。

区工信局、公安分局、生态环境局、水务局、城管局、消防大队等部门要根据各自职责，指导、支持和配合老旧小区改造工作的推进。

小区居民作为住宅产权责任人应积极参与改造，协助政府做好宣传、协调和配合工作，履行部分项目出资改造的责任和义务，共同建造美丽家园。

七、创新支持政策

（一）各级财政支持政策。对于纳入年度区城乡建设计划的老旧小区改造项目，原则上按照建筑面积每平方米不超过300元标准安排资金。因小区改造实际情况，改造费用超过300元每平方米的，须提请区政府专题会议讨论决定（危险房屋治理消险与小区改造一并实施的，治理消险部分按实际投资额另行计算）。由镇（街）实施的，资金由区财政与各镇（街）按1:1比例配比；由开发区和国资平台实施的项目，资金由实施单位承担。以上资金严格按照区财政局有关规定使用，各实施单位需聘请审计单位建立工程造价审查制度，严格控制工程签证和设计变更，确保资金使用高效集约。区房产局对部分改造效果突出，示范作用明显的老旧小区，将积极争取上级奖励资金予以补助。

（二）合理落实居民出资责任。要根据“一区一案”及改造项目“清单”的实际，按照“谁受益、谁出资”和“个性项目业主负责”的原则，对于申报老旧小区改造的项目，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、提取住房公积金、让渡小区公共收益等方式落实。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等形式支持改造。鼓励居民直接出资同步进行门窗节能改造、加装电梯、户内绿色装修等。

（三）加大部门政策倾斜力度。城建、城管、水务、公安、民政、卫健、文旅等单位牵头负责的海绵城市建设、雨污分流、垃圾分类、养老服务设施以及托育、文化、健身设施等专项建设项目，应向老旧小区改造倾斜，与老旧小区改造项目统筹实施。

（四）全力争取上级补助资金。积极争取老旧小区改造中央补助支持资金、保障性安居工程中央预算内老旧小区改造配套基础设施建设资金和省级老旧小区改造引导资金。

（五）积极鼓励社会资本参与。鼓励国有企业参与老旧小区改造，鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持，公房产权单位应当出资参与改造。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造；通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引物业服务、电梯、快递、物流、商贸、停车设施等专业机构及其他社会资本，投资参与老旧小区改造中各类配套设施和公共服务设施的设计、改造、运营；支持和规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（六）引导专营单位规范参与。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升。入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，经产权所有人同意，可以通过“一事一议”的方式依法移交给专营单位，并由产权所有人（受益人、使用者）与专营单位协商，明确出资改造和后续维护管理事宜。小区物管单位应当为专营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。支持各类专业机构等社会力量通过资金注入、建设运营、提供设备、提供服务等不同方式参与老旧小区改造工作。

八、实施步骤

小区改造工程总体要求在当年12月底前完成，主要分为五个阶段：

（一）准备阶段（1月底前）。开发区、各镇（街）摸清辖区内符合改造的小区底数、居民改造愿望等需求，建立包含老旧小区地理位置、房屋、人口、配套等现状要素的改造项目库，统一报区房产局汇总，并纳入年度区城乡建设计划。区房产局做好相关政策文件的调整和完善、任务分解下达。开发区、各镇（街）、各国资平台建立老旧小区改造项目组织机构，明确具体责任部门及责任人，完善各项工作制度。

（二）启动阶段（2-4月）。开发区、各镇（街）及国资平台组织开展前期项目调查，确定具体项目申报立项，完成规划设计、施工单位及监理招投标等工作，同时做好宣传发动、意见征集、民意调查等前期工作，其中民意调查以户为单位，满意度不低于全体业主的80%，规范和完善老旧小区改造项目台账资料管理，并同时做好拆破拆旧、前期矛盾协调工作。

（三）实施阶段（5-11月）。开发区、各镇（街）、国资平台按照建设项目精细化管理要求，切实抓好工程质量、安全管理和施工进度，落实民主沟通和施工现场文明施工要求。一是要强化规划设计管理。规范设计方案，优先选择设计效果与周边环境匹配、改造成果凸显特色的方案，充分考虑居民生活需求和细节设计，优化完善工程方案，统筹增设车位与绿地面积之间的平衡。二是要强化工程招标管理。招标文件和施工合同中应明确施工阶段的关键节点、工期管控等要求，确保项目按计划推进。严格招标程序，选择资质等级高、管理能力强、信誉好的施工企业，确保改造质量。三是要科学统筹规范施工。结合雨污分流、燃气改造、杆线下地等统筹安排老旧小区改造计划，不断创新工作机制。四是要强化工程质量管理。严格按照建设工程质量、安全管理条例，对老旧小区改造工程及时办理质量、安全监督手续，切实规范参建各方工程质量、安全行为，遵守施工规范要求，对施工建筑材料按要求送检，严格工序管理，严控隐蔽工程验收，确保工程施工质量。同时，要强化文明施工管理，将扬尘、噪音、交通等对居民生活影响降到最低。

（四）竣工验收阶段（12月底前）。当年项目，11月底前全面完成小区改造工程任务。开发区、各镇（街）、各国资平台对已经完成的工程项目组织开展验收工作，涉及安防、技防、消防等内容的，由区智慧办、公安分局、消防大队等参与验收。对因政策调整或其他不可抗拒因素，影响施工进度的，竣工验收时间原则上延迟不超过三个月。

（五）绩效评价阶段（项目竣工验收后）。结合高质量发展监测评价指标体系，进一步完善老旧小区改造评价指标和考核办法。由区政府督查室牵头，相关部门配合，对老旧小区改造项目开展绩效评价，包括资金投入和使用、过程管理情况、项目完成情况、改造效果的评价，进一步提升老旧小区改造水平和资金使用效率。

九、保障措施

（一）强化组织领导。成立区老旧小区改造工作领导小组，建立相应的协调机制，完善组织架构，明确责任分工，各相关部门、各镇街要按照职责分工，各负其责、各司其职，强化协同联动，整体推进老旧小区改造工作有序开展。

（二）周密组织实施。以开发区、各镇（街）为基础，充分发挥属地优势，做好群众工作，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造内容协调调度，落实好工程招标、施工、监理及验收工作，落实改造资金筹集，对超出民生基本需求的改造项目，要结合实际，量力而行；对存在争议的改造项目，应反复论证，做好风险评估及应急预案，在取得群众统一意见后实施改造。

（三）落实长效管理。引导小区业主依法成立业主大会和业主委员会，建立完善小区管理规约及议事规则，引入市场化、专业化物业管理服务企业，为改造后的老旧小区提供物业服务。对暂不能成立业主自治组织的，支持由镇（街）、社区委员会、社区服务机构、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。鼓励各镇（街）因地制宜，通过新建、重组、引进等方式，组建公益性物业服务实体，坚持公益属性、市场化运作，为老旧小区或者失管小区提供基本物业管理。

（四）加大宣传力度。发挥各类新闻媒体的宣传阵地作用，加大老旧小区综合改造提升工作的宣传引导，加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对老旧小区改造的认识。强化居民的“主人翁”意识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

本实施意见自印发之日起正式实施。

附件：溧水区老旧小区改造工作领导小组名单

附件：

溧水区老旧小区改造工作领导小组名单

组  长：唐海清  区政府副区长

副组长：黄学忠  区一级调研员（市管），区政府党组成员

        罗  勇  区房产局局长

组  员：李卫群  区政府督查室主任

        杨长喜  区天生桥管委会副主任

        黄晓宝  区发改委副主任

        吴守明  溧水规资分局副局长

        吴筛青  区信访局副局长

        赵玉伟  区财政局副局长

        俞桂平  区房产局副局长

        谢文庆  区地方金融监管局副局长

        侯梦炜  区安委办专职副主任

        郭  俊  区市场监管局副局长

        解承美  区工信局副局长，区审计局副局长

        王  平  区水务局副局长

        李立超  区城建局副局长

        汤志伟  溧水生态环境局副局长

        袁德玉  区审计局副局长

        章  鹏  区城管综合执法大队大队长

        曹成保  溧水公安分局副局长

        韩明忠  开发区管委会规划建设局副局长

        汤世炜  永阳街道办事处副主任

        傅  云  白马镇副镇长

        丁德华  东屏街道办事处副主任

        蔡轶武  洪蓝街道办事处副主任

        俞立新  石湫街道办事处副主任

        赵  玮  和凤镇副镇长

        包旭华  晶桥镇副镇长

        吴大朋  区消防救援大队副大队长

        胡  军  区城建集团副总经理

        徐光华  区产业集团副总经理

        陈维生  区水务集团副总经理

        邓  鹏  区供电公司副总经理

领导小组下设办公室，办公室设在区房产局，罗勇同志兼办公室主任，俞桂平同志兼任常务副主任，各成员单位分管负责人为办公室成员。

相关解读：关于《溧水区老旧小区改造工作实施意见》的文件解读